Kiralanan Konuttaki Ayıplar: Kiracının Hakları ve İhtarname Süreci

Yeni bir eve taşınmak çoğu zaman heyecan verici bir süreçtir. Ancak taşındıktan kısa süre sonra ortaya çıkan ciddi yapı kusurları, tesisat arızaları veya sağlık açısından risk oluşturan durumlar bu süreci bir kâbusa çevirebilir. Peki kiracılar böyle bir durumla karşılaştığında ne yapmalı?

Türk Borçlar Kanunu, kiralanan taşınmazın "ayıpsız" teslim edilmesini ve sözleşme süresi boyunca bu durumun korunmasını zorunlu kılar. Evde rutubet, elektrik arızası, kırık pencere, çalışmayan kombi gibi eksiklikler varsa; kiracı bu ayıplar nedeniyle hukuki haklarını kullanabilir. Ancak bu sürecin doğru yürütülmesi, özellikle ihtarname gönderimi ve delil oluşturma bakımından oldukça kritiktir.

Bu yazıda, ayıplı kiralanan konut nedir, kiracının hangi hakları vardır ve ihtar süreci nasıl işler gibi sıkça karşılaşılan konuları detaylı biçimde ele alacağız. Çünkü ev sahibinin “ben teslim ederken böyle değildi” demesi, çoğu zaman hukuki bir gerekçe oluşturmaz. Önemli olan, kiracının bu ayıpları hukuka uygun şekilde tespit etmesi ve süreci belgeli biçimde yönetmesidir.

Ayıplı Kiralanan Konut Ne Demektir?

Ayıplı kiralanan konut, sözleşmeye ve yasal düzenlemelere aykırı şekilde; eksik, kusurlu ya da kullanılabilirlik niteliği bozulmuş biçimde kiracıya teslim edilen taşınmazdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesine göre kiraya veren, kiralananı sözleşme süresince sözleşmeye uygun şekilde kullanıma elverişli hâlde tutmakla yükümlüdür.

Bu yükümlülük yalnızca mülkiyet hakkı vermekle sınırlı değildir. Kiralanan taşınmazın fiilen yaşanabilir, güvenli ve kullanışlı olması gerekir. Bu çerçevede ayıp; hem açık ayıpları (taşınma sırasında görülebilen eksiklikler) hem de gizli ayıpları (kullanım sonrasında ortaya çıkan yapısal kusurlar) kapsar.

Örnek Ayıp Durumları:

• Rutubetli veya küflü duvarlar

• Su tesisatında sızıntı ya da tıkanıklık

• Elektrik sisteminin çalışmaması

• Kombi, klima veya beyaz eşyaların arızalı olması

• Taşınma sonrasında ortaya çıkan çatlaklar, izolasyon problemleri

• Asansörün çalışmaması (site yönetimiyle ilişkili olsa da bazı durumlarda ev sahibinin sorumluluğu doğabilir)

Ayıbın varlığı, yalnızca estetik bir sorun olmakla sınırlı değildir. Kiracının temel yaşam koşullarını etkileyen her türlü yapısal eksiklik, TBK m.304 kapsamında kiraya verenin sorumluluğunu doğurur.

Önemli olan, bu ayıbın varlığının belgelenmesi ve “makul süre” içinde ev sahibine bildirilmesidir. Aksi hâlde kiracı bazı haklarını kaybedebilir. Bu nedenle sürecin hukuki zeminde doğru ilerlemesi büyük önem taşır.

Kiracının Bu Durumda Sahip Olduğu Haklar Nelerdir?

Kiracının kiralanan taşınmazda ayıp veya eksiklikle karşılaşması durumunda, Türk Borçlar Kanunu kapsamında çeşitli hakları bulunmaktadır. Bu haklar, ayıbın niteliğine, giderilebilir olup olmamasına ve bildirimin zamanlamasına göre değişiklik gösterebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 305. ve devamı maddeleri, bu konuda kiracı lehine açık hükümler içermektedir. Ayıp ortaya çıktıktan sonra kiracı, aşağıdaki haklarını kullanabilir:

Ayıbın Giderilmesini Talep Etme

Kiracı, kiralanandaki ayıbın giderilmesini ev sahibinden isteyebilir. Bu, onarım, değişim veya işlevselliğin yeniden sağlanması anlamına gelir. Örneğin su sızıntısı, tesisat arızası gibi sorunlar ev sahibi tarafından kısa sürede giderilmelidir (TBK m.305).

Kira Bedelinde İndirim Talebi

Ayıbın giderilmesi mümkün değilse ya da giderilene kadar konutun kullanımı kısıtlanıyorsa, kiracı bu süreyle orantılı şekilde kira bedelinde indirim talep edebilir. Örneğin, mutfağın kullanılamaz hâlde olduğu bir daire için tam kira bedelinin istenmesi hakkaniyete aykırıdır (TBK m.306).

Sözleşmeden Dönme (Fesih)

Eğer ayıp ciddi düzeydeyse ve konutun kullanılmasını önemli ölçüde engelliyorsa, kiracı sözleşmeyi feshedebilir. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için ev sahibine önceden bildirim yapılması ve ayıbın makul sürede giderilmemesi gerekir (TBK m.306/2).

Zararın Tazminini İsteme

Ayıp nedeniyle kiracı maddi zarara uğradıysa (örneğin küf nedeniyle taşınma masrafı, sağlık sorunu, iş gücü kaybı), ev sahibinden bu zararların karşılanmasını isteyebilir. Burada kusur şartı aranır; yani ev sahibi ayıptan haberdar olmasına rağmen gerekli önlemleri almadıysa tazminat sorumluluğu doğar (TBK m.112, 306/3).

İhtarname Süreci Nasıl İşler? Ne Zaman ve Nasıl Gönderilmeli?

Kiralanan konutta bir ayıp tespit edildiğinde, kiracının haklarını kullanabilmesi için ilk yapması gereken işlem, durumu yazılı olarak ev sahibine bildirmektir. Bu bildirim, yalnızca bir nezaket kuralı değil; hukuken hakkın kullanılabilir hâle gelmesinin ön koşuludur.

Türk Borçlar Kanunu’nun 305. maddesi uyarınca, kiracı ayıbı fark ettiği andan itibaren “makul süre” içinde kiraya verene haber vermekle yükümlüdür. Aksi takdirde, ev sahibinin sorumluluğu ortadan kalkabilir.

İhtarname Ne Zaman Gönderilmelidir?

• Kiracı ayıbı teslim anında fark ettiyse, hemen bildirimde bulunmalıdır.

• Ayıp gizli bir ayıpsa (örneğin birkaç hafta sonra ortaya çıkan rutubet), öğrenildiği andan itibaren makul sürede bildirilmelidir.

• “Makul süre” yasal olarak tanımlanmamıştır, ancak Yargıtay kararlarında genellikle 15-30 gün arası süreler makul kabul edilmektedir.

İhtarname Nasıl Gönderilmelidir?

İspat açısından, ihtarnamenin mutlaka yazılı ve kayıtlı bir yolla gönderilmesi gerekir. Sözlü uyarılar çoğu zaman mahkemelerde delil olarak kabul edilmez. En güvenli yöntemler:

• Noter kanalıyla ihtarname

• İadeli taahhütlü mektup

• UYAP Vatandaş Portalı veya e-Devlet üzerinden e-Tebligat

• (Varsa) arabulucu üzerinden yazılı başvuru

İhtarname İçeriğinde Neler Yer Almalıdır?

• Taşınmazın açık adresi

• Tespit edilen ayıbın ayrıntılı ve somut şekilde anlatılması

• Giderim talebi (onarım, indirim, fesih gibi)

• Talebin yerine getirilmesi için süre verilmesi (örneğin 7 gün içinde onarım yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği belirtilerek)

• Tarih ve imza

Not: Örnek ihtarname metni doğrudan paylaşılmayacak; bunun yerine “hukuki destek alınarak hazırlanması önerilir” denilecek.

Kiralanan Konutta Ayıpla İlgili Sıkça Sorulan Sorular

Kiralanan konutta ayıp veya eksiklikle karşılaşan kiracıların en çok merak ettiği konuları aşağıda yanıtladık:

Kiracı eve taşındıktan sonra fark edilen ayıplar için ne kadar sürede işlem başlatmalıdır?Kiracı, ayıbı fark ettikten sonra makul süre içinde ev sahibine yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır. Yargıtay uygulamasında bu sürenin genellikle 15 ila 30 gün arası kabul edildiği görülmektedir. Bu süre içinde ihtar gönderilmemesi hâlinde kiracı bazı haklarını kaybedebilir.

Ev sahibi ayıpları kabul etmezse ne olur?Ev sahibi, ayıbı kabul etmese bile kiracı delillerle birlikte durumunu ispatlayabilir. Fotoğraflar, uzman raporları, tanık beyanları ve ihtarname örneği mahkemede delil olarak değerlendirilebilir. Gerektiğinde arabuluculuk veya dava yoluna başvurulabilir.

Kiracı tamiratı kendisi yaptırırsa bedelini geri alabilir mi?Evet, ancak bu durumun bazı şartları vardır. Ev sahibine yazılı bildirim yapılmalı ve onarım için makul süre verilmiş olmalıdır. Bu süre içinde onarım yapılmazsa, kiracı kendi yaptırdığı onarımın bedelini ev sahibinden talep edebilir (TBK m.305). Faturalar mutlaka belgelenmelidir.

Eve taşındıktan sonra çıkan ayıplar yüzünden kira ödemesi durdurulabilir mi?Kira ödemesinin tamamen durdurulması tavsiye edilmez. Ancak ayıbın etkisine göre kira bedelinde indirim talep edilebilir. Tek taraflı kira ödememe hâli hukuki risk doğurabilir; bu nedenle öncesinde ihtarname gönderilmesi ve hukuki danışmanlık alınması gerekir.

Yazının sonu... Bu yazıda verdiğimiz bilgiler hukuki mütalaa ya da tavsiye niteliği taşımamaktadır. Verilen bilgiler yazılma tarihinde tarihinde yürürlükte olan kanunlara göre verilmiş olup, sizin yazıyı okuduğunuz tarihte güncel olmayabilir!

Bu sebeple; EĞER AMACINIZ HUKUKİ YARDIM ALMAK İSE BİR AVUKATA DANIŞMANIZI TAVSİYE EDERİZ.

Ana Sayfa İletişim